Presentazione e Campo Attività

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Categoria: Presentazione

Ultima modifica il Mercoledì, 26 Agosto 2020 14:42

Svolge le funzioni di project manager, coordinatore del team di progettazione / direzione lavori, valutatore immobiliare / due diligence ed è abilitato come coordinatore per la sicurezza e professionista antincendio.

Collaborano con lo Studio l’ing. Daniele Pinto - strutturista e certificatore energetico, associato dal 2006 al 2016 - l'ing. Roberto Moratti (project manager assistant) ed il geom. Alberto Zappella (rilievi, pratiche edilizie e catastali, APE)

L'esigenza di nominare un PM al quale delegare la gestione complessiva delle relazioni con i soggetti coinvolti nell'iniziativa è la logica conseguenza della crescente complessità burocratica, normativa e tecnologica (basti pensare al tema dell'efficenza energetica / vulnerabilità sismica ed agli incentivi connessi).

Il PM deve aver maturato una solida esperienza quale progettista / D.L. e coordinatore del team tecnico (con competenze trasversali) necessaria per governare efficacemente il processo edilizio sotto diversi profili (tecnico-economico-contrattuale) ricercando il giusto equilibrio tra qualità, prestazioni e costo dell'opera.

La retribuzione del PM (a titolo orientativo 1-2% del costo presunto dell'intervento) è compensata dalla ben maggiore riduzione dei costi conseguente al suo operato, come specificato di seguito.

RUOLO DEL PROJECT MANAGER

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Il Project Manager (“PM”) è il rappresentante del Committente che assume il ruolo di “regia” tecnica complessiva e controllo costi / tempistica dell’iniziativa immobiliare, relazionandosi a tale scopo con i Soggetti a vario titolo coinvolti nello sviluppo della stessa, quali:

L’incarico del PM riguarda, in linea generale, la supervisione ed il coordinamento tra le attività svolte dai Soggetti su citati ed è finalizzato al conseguimento degli obiettivi prefissati dal Committente di qualità, contenimento dei costi e programmazione temporale.

Il PM assume inoltre l’incarico di Responsabile dei lavori, ai sensi dell’art. 90 del D. Lgs. 81/08, quale delegato del Committente al controllo dell’operato del Coordinatore per la sicurezza, verifica dell’idoneità tecnica professionale (ITP) delle Imprese ed invio delle notifiche preliminari all’ATS.

Il PM affianca il Committente nell'evolversi dell’iniziativa immobiliare, dal "concept" sino alla consegna “chiavi in mano” delle unità immobiliari.

Il PM può svolgere l'incarico in autonomia presso il proprio Studio e, all’occorrenza, presso gli uffici del Committente, garantendo in ogni caso la collaborazione continuativa con i suoi referenti mediante modalità operative da definirsi di comune accordo.

SCHEMA ATTIVITA’ DEL PROJECT MANAGER

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  Pianificazione generale di massima dell’iniziativa (WBS / GANTT), in coerenza con il Business Plan del Committente

 Messa a punto dei disciplinari d'incarico professionali nei contenuti tecnici (prestazioni, elaborati, tempistiche, ecc.) ed economici (congruità onorari)

 Affiancamento (ove necessario) ai progettisti nei rapporti con gli Enti preposti al rilascio dei titoli abilitativi 

 Confronto con progettisti / Committente sulle soluzioni costruttive da adottare, sul livello qualitativo e prestazionale di materiali / finiture e la dotazione impiantistica, da riportare nel capitolato commerciale (sintetico-descrittivo) e perfezionare nel capitolato speciale d’appalto (specifiche tecniche)

 Supervisione / monitoraggio delle attività svolte dai tecnici incaricati, relazionandosi con gli stessi attraverso riunioni periodiche per la verifica del corretto avanzamento delle prestazioni

 Gestione della gara d’appalto (criteri, selezione Imprese, verifica e comparazione offerte, assistenza tecnica per contratto e negoziazione)

 Supervisione generale dei lavori, con frequenza predeterminata dei sopralluoghi

 Controllo contabilità dei lavori per appalto a corpo o a misura

 Riunioni di coordinamento in cantiere con Direttori dei lavori / CSE ed Imprese appaltatrici

 Verifica di conformità in corso d’opera tra titoli edilizi / autorizzazioni rilasciate ed opere realizzate

 Report periodici sull’andamento dell’iniziativa immobiliare, segnalazione di eventuali criticità e relative azioni correttive

 Verifica e raccolta della documentazione / certificazioni da allegare alla pratica di agibilità finale (segnalazione certificata) e per archivio del Committente

 Gestione delle varianti richieste dai promissari acquirenti (personalizzazioni)

 Assistenza alla commercializzazione ed agli atti di vendita (proposte unilaterali d’acquisto, contratti preliminari e rogiti notarili)

FASI / PRESTAZIONI RICHIESTE

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 FASE 1 - PROGETTO DI MASSIMA / STUDIO DI FATTIBILITA'

 Verifica di fattibilità tecnica (urbanistica-vincoli costruttivi) di supporto alla redazione del business plan dell'operazione immobiliare da parte del Committente

FASE 2 - PROGETTAZIONE DEFINITIVA (per titoli abilitativi)

Le prestazioni del PM riguardano il controllo e le richieste di adeguamento / integrazione degli elaborati di progetto - di seguito elencati, necessari per la presentazione delle pratiche urbanistiche / edilizie - predisposti dalla pluralità di progettisti incaricati delle varie prestazioni specialistiche:

 Progettazione ambientale (se richiesta dalle specifiche attività svolte nel sito), comprensiva delle procedure di bonifica e delle pratiche autorizzative per i movimenti terra

 Progettazione urbanistica (se prevista la presentazione di piano attuativo), comprensiva degli elaborati richiesti dagli Enti preposti

 Progettazione architettonica, comprensiva di pratiche autorizzative (in caso di vincoli specifici), pratica edilizia ed elaborati tecnici per la promozione commerciale (rendering, arredi, planimetrie / capitolato commerciale) 

 Progettazione paesaggistica, comprensiva delle pratiche richieste in caso di vincoli

 Consulenza geologica / sismica e per indagini diagnostiche sulle strutture

 Progettazione strutturale / geotecnica, comprendente pratica di deposito od autorizzazione sismica

 Progettazione opere infrastrutturali (a scomputo oneri di urbanizzazione) connesse a piani urbanistici o permessi di costruire convenzionati

 Progettazione antincendio (per attività soggette), comprensiva della pratica da presentare al Comando VV.F. 

 Progettazione energetica, comprensiva della relazione di calcolo secondo normativa regionale (ex art. 28 L. 10/91) e sviluppo stratigrafie / nodi (ponti termici)

 Progettazione impianti meccanici, comprensiva delle pratiche di allacciamento alle reti

 Progettazione impianti elettrici e speciali, comprese pratiche di allacciamento alle reti

 Consulenza acustica, comprendente la valutazione previsionale di clima acustico ambientale e relazione sui requisiti acustici passivi (stratigrafie / nodi)

 Coordinamento per la sicurezza, comprendente relazione / planimetria sui dispositivi anti-caduta

 Collaudo statico

 Certificazione energetica 

FASE 3 - PROGETTAZIONE ESECUTIVA (per appalto dei lavori)

Verifica e richiesta di correzione / integrazione degli elaborati di progetto esecutivo, sotto elencati,  a base delle richieste d’offerta alle Imprese partecipanti alla gara d’appalto:

 elaborati grafici, relazioni di calcolo, schemi impiantistici, computi metrici / estimativi, elenco prezzi unitari, capitolato speciale d’appalto (con specifiche tecniche dei materiali e modalità di posa dei materiali prescelti), particolari costruttivi, stratigrafie e nodi (partizioni orizzontali / verticali, serramenti, ecc.)

 Piano di sicurezza e di coordinamento e Fascicolo dell’opera (ex D. Lgs. 81/08)

FASE 4 – APPALTO DEI LAVORI

 Definizione modalità d'appalto più consona alla tipologia di opere (a corpo / a misura, General Contractor o frazionato, scorpori ad Imprese specializzate, ecc.) 

 Definizione dei requisiti da richiedere alle Imprese per la partecipazione alla gara d’appalto (entità / tipologia dei lavori svolti, organico e dotazione di mezzi d’opera, fatturato, ecc.)

 Selezione delle Imprese da invitare alla gara d’appalto e redazione delle lettere d’invito

 Esame di eventuali richieste di chiarimenti, integrazioni o migliorie proposte dalle Imprese in fase d’offerta, previo confronto con progettisti e Committente

 Verifica e comparazione delle offerte per la selezione dell'Impresa affidataria, inclusi incontri per chiarimenti e negoziazione

 Redazione del Contratto d’appalto, da discutersi in contradditorio con l’Impresa affidataria

FASE 5 – CANTIERE

 Supervisione tecnica e contabile dei lavori, con frequenza predeterminata del cantiere, per la verifica del rispetto degli impegni contrattuali assunti dall’Impresa 

 Controllo degli stati di avanzamento lavori mensili (SAL) redatti dalla D.L., per correzioni o benestare alla liquidazione

 Verifica del corretto operato delle figure professionali (Direttori lavori / Coordinatore per la sicurezza) ed Imprese operanti in cantiere, mediante convocazione di incontri periodici di coordinamento tecnico-operativo

 Redazione di reports informativi periodici sull'andamento dell'iniziativa edilizia, con particolare riguardo al rispetto degli obiettivi contrattuali prefissati dalla Committenza (tempi, qualità, costi).

 Definizione condivisa con il Committente ed il D.L. / C.S.E. di eventuali azioni correttive / di aggiornamento delle previsioni, anche per eventuali varianti in corso d’opera

FASE 6 – COLLAUDO - AGIBILITA’

 Verifica denunce di variazione catastale, tabelle millesimali e bozza Regolamento di Condominio ( a cura di Tecnico esterno)
 Eventuale assistenza ai collaudi
 Verifica documentazione da allegare alla Segnalazione certificata di agibilità
 Benestare per lo svincolo di fidejussioni o ritenute di garanzia contrattuali
 Verifica garanzie assicurative rilasciate dal Costruttore (Polizza decennale postuma,Polizza biennale per vizi e/o difetti costruttivi post consegna).

ASSISTENZA ALLA COMMERCIALIZZAZIONE - VARIANTI CLIENTI

Verifica degli elaborati tecnici, economici e contrattuali necessari per la definizione delle varianti ed opere extra capitolato richieste dai promissari acquirenti delle unità immobiliari.

Le prestazioni comprendono il coordinamento tra Committente, progettisti / direttori lavori, Impresa esecutrice e promissari acquirenti.

PROGETTAZIONE INTEGRATA

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Nostra prerogativa è garantire alla Committenza la gestione integrata dell’iniziativa edilizia / immobiliare nell'intero ciclo di sviluppo, dal "concept" alla consegna "chiavi in  mano", attraverso il coordinamento delle risorse (interne / esterne alla struttura del Committente) finalizzato agli obiettivi di qualità / prestazioni, tempistica e budget prefissati nel business plan dell'investitore.

 IN AMBITO EDILIZIO

E' noto come la tecnologia delle costruzioni abbia subìto nel recente periodo una radicale trasformazione, orientandosi verso l’efficienza energetica del sistema edificio-impianti, allo scopo di minimizzarne impatto ambientale / consumi e nel contempo favorirne l'apprezzamento nel mercato immobiliare.

Abbiamo pertanto adeguato il tradizionale metodo di lavoro orientandolo verso nuove modalità progettuali e sistemi costruttivi che tengano in debita considerazione questi aspetti.

Questo nuovo approccio è dettato dall’evoluzione normativa in campo energetico ed urbanistico (introduzione di incentivi connessi al miglioramento delle prestazioni energetiche) e dai cambiamenti imposti dal trend immobiliare, sempre più improntato verso edifici “intelligenti” (domotica) e funzionali, nei quali gli spazi  siano sfruttati al meglio (lay-out / arredi) e gli ambienti godano del corretto apporto di luce e calore (micro-clima).

L’applicazione di tecnologie e materiali innovativi è stata sperimentata positivamente in diversi interventi di edilizia residenziale che integrano soluzioni per l’involucro e l’impiantistica finalizzate all'efficienza energetica ed al benessere degli abitanti.

IN AMBITO URBANISTICO

Il medesimo criterio di gestione globale viene applicato anche ad iniziative a più ampia scala territoriale con particolare riguardo alla riconversione di aree / complessi edilizi dismessi, gestite su incarico delle Proprietà, di Fondi Immobiliari / SGR o Sviluppatori.

L'esperienza trentennale acquisita consente di affrontare con una visione d’insieme le molteplici problematiche ambientali, urbanistiche, infrastrutturali ed immobiliari insite in iniziative complesse di valorizzazione.

DUE DILIGENCE - VALUTAZIONI

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L'Ing. Dario Brioschi svolge l'attività di valutazione estimativa e due diligence propedeutica a studi di fattibilità, pratiche edilizie e contratti di compravendita o locazione.